无预售证先收意向金 万科时一区涉嫌违规

    华北法制网特约记者关贇斐，没拿到预售许可证，便私自向购房者收取意向金，这是曾被房地产主管部门三令五申禁止的违规行为。然而目前，该现象再度死灰复燃。

记者发现，位于大虹桥核心区北片区的万科时一区项目即将新推一批房源，该批房源至今未拿到预售许可证但开发商却以办卡的名义向购房者收取购房意向金。为了推销所谓“贵宾卡”，开发商售楼员甚至还谎称“已经拿到了预售证”。

       对此，法律人士指出，这些行为明显违反了我国关于商品房预售的有关规定，不仅存在违规收取购房意向金问题，还涉嫌企业经营行为中的虚假宣传和民事上的诈骗。

办卡百余张所涉金额10万元以上 新推房源无预售证仍收意向金

       上周五（11月29日），记者以购房者身份前往项目售楼处进行求证。接待记者的一名女性售楼员介绍称，万科时一区于今年10月第一次开盘，即将于本月月底再度加推一批107平方米的三房房源。该批房源位于四栋大楼中，共140套。

在简单介绍了项目的相关信息之后，该名开发商售楼员便迫不及待地再三要求记者花费1000元办理所谓的“贵宾卡”。

       该名售楼员称，只有办理该卡的购房者，开盘时才会进行通知。此外，购卡的顺序直接决定了开盘时选房的顺序，也就是说通过付款办卡来进行预约排号。花费1000元办理该卡后，还能够享受抵扣10万元购房款的优惠。她强调，办卡的费用属于“意向金”，如果不购房，是可以退还的。

       见到记者仍没有办卡意向，售楼员又称：“不办卡，就不能看样板房。”

       不过，当被问及项目是否已经获得预售许可证时，对方只是表示：“拿到了，否则怎么开盘啊？”而遭到记者的进一步追问之后，对方则又改口道：“其实打算推出的140套107平方米的房源中，只有一半拿到了预售许可证，另一半并没有拿到。”

       根据该项目楼书显示，“万科时一区”的网上备案名为“虹桥万科润园”。记者随即在网上房地产上找到了该项目，然而，却并没有发现任何新推房源的预售证信息。

       截至12月3日，网上房地产显示，该项目只在今年10月13日时领取过一次预售许可证，推出312套房源，已售出254套房源，剩下仅58套可售。不过网易房产记者统计后发现，这已经拿到预售证的312套房源所涵盖的全部是78平方米左右的2房和90至95平方米左右的3房房源，并没有见到所谓的107平方米3房。

昨日（12月2日），万科时一区另一名项目销售的说法向记者证实了这一点。他表示，该项目在今年10月第一次开盘时，推出的确实是上述两种房型，网上查到的都是这一批房源的预售许可证。而即将开盘的107平方米3房之前从未推出过，这批即将开盘的140套房源确实没有拿到预售证。

据了解，该批房源不仅没有预售证，而且任何信息都没出来，连房型图和样板房也都是上一批房源的。

此外，上述项目销售还表示，从上个月十几号开始，这批房源就开始登记办理贵宾卡了，目前已经办理了100多张。

如按每张卡1000元来计算，办理“贵宾卡”所涉金额已经达到了10万元以上。

为此，记者致电万科时一区项目售楼处寻找负责人，对方表示不接受采访。于是记者又致电上海万科房地产有限公司，对方称无法联系上相关负责人，截至发稿，并未给予任何答复。

律师表示开发商行为已属违规 工商部门可予以查处

       上海杜跃平律师事务所律师杜跃平向记者表示，无论开发商声称所谓的办卡费用是否可以退还，只要在还未拿到预售许可证的情况下，私自收取购房意向金，都是违规行为，这在我国的相关商品房预售法规中都有明确规定。

       中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

       2010年4月，住建部对此再度进行重申。其颁布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中指出，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

       杜跃平告诉记者，没有预售许可证便收取购房意向金会给购房者带来风险。首先，在预售证没有下来的情况下，开发商的销售行为是否得以实现尚不可知，同时不排除极个别的开发商达到非法集资和圈钱的目的。

       不仅如此，如果没有预售许可证，万一在购房过程中产生纠纷，购房者缺乏一层法律保障，同时也会导致开发商在项目宣传口径上无明显标准等问题，容易对购房者造成欺骗。

       杜跃平还表示，在没有预售证的情况下，销售人员为了“忽悠”购房者缴费办卡，声称“有预售证”，这已经涉及到企业经营行为中的虚假宣传及民事上的诈骗。此外还违反了《广告法》的有关规定。对此，工商部门可以进行查处和处分。

       中房信研究总监薛建雄指出，目前这一现象在业内已经不属于个案行为了。有的项目甚至还会钻政策的漏洞，比如通过办理所谓的“会所会员卡”等来变相收取购房意向金，由于卡的名目与购房无关，也就避开了有关部门的监管。通过这样的方式，开发商能提前牢牢抓住意向客户。

此外，记者还发现，万科时一区新推项目至今未拿到预售证或与最近业在业内盛传的一份“区县价格指导”有关。

网易房产上周曾报道，目前上海市均价在3.5万元/平方米以上的中高价盘的预售证已经停发。此后，有媒体获得的一份“区县指导价格”显示，闵行的预售审批指导价位为27000元/平方米。一位上市房企市场部高管向记者表示，该区域内，在该价格以上的楼盘，最早要到本月月底才能领取预售证。

而万科时一区正位于闵行区华漕板块。项目销售人员表示，虽然新推房源的均价尚未公开，但前一批房源3.5万元/平方米至3.8万元/平方米的开盘价可以作为参考，本月月底即将开盘的这批项目中，位置较好的房源均价甚至要超过4万元/平方米。

也就是说，在年底预售证“收口”之后，万科时一区正好被排除在外。