房东拆迁租客要求分300万“否则你一分钱也没有”

    日前，一件发生在上海的拆迁新闻引发争议和全国讨论。有一位房东的房子要拆了，拆迁款大约有600万左右，房东同意了拆迁，便签了字，但是租客那里却出了问题。原来，打算要拆迁的房子之前就已经租了出去，房客也是老房客了，租了3年多了。
    租客得知拆迁之后就质问房东拆迁为什么不通知自己，房东想着突然让住了三年的人搬出去也挺不好意思的，就赶紧道歉，表示会退还押金，近一个月的房租也不收了，只是希望能尽快搬出去。
      没想到房客关心的重点并不是押金，房客觉得自己已经在这栋房子里住了三年，自己就是承租人，拆迁的600万理应给自己一半，所以房东在没有通知自己的情况下签了同意拆迁的做法并不对，房东空挂户口，在他处还有房子，是不属于安置对象的，所以房东根本没有资格拿拆迁款，自己才要300万，一点都不过分。
    房东直截了当的拒绝了。没想到房客态度强硬，直言如果闹到法庭，房东一分钱也拿不到，不光如此，他还要找人收拾房东一家。
    针对这件看似非常无厘头的事件，专门承办拆迁类法律纠纷的北京京平律师事务所律师赵健表示，房屋征收属于政策变化，是不可抗力，因此房东可以和租客协商解除租赁合同，并不算违约，但前提是房东在与租客签租赁合同时并不知道房屋要拆迁，否则租客可向房东主张违约责任，出租人需承担违约赔偿。
      屋拆迁，租客有权要求安置赔偿吗？京平拆迁律师赵健表示，这得区分成若干种类型。
如果承租者租赁房屋是用于生产经营的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。由市、县级人民政府制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
    也就是说，如果房屋征收部门直接补偿对象一般为被征收人（即房屋产权人），但实际上对被征收房屋进行使用并涉及生产经营的是房屋承租人，此时承租人的实际权益很难得到保障。
“但也不是完全没有救济的机会。征收拆迁涉及租赁的，其中的问题较一般拆迁案件更为复杂，此类案件涉及的地方性规定更多更为细节化，当事人应及时咨询专业拆迁律师，具体问题具体分析。”
     如果是普通租赁，京平律所赵健律师告诉记者，根据《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》第二条规定，申请机关向法院申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，这个直接利害关系人明显包括房屋实际居住使用人，即房屋承租者。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋实际居住人（承租人）并非直接规范对象，法院强制执行时，强制执行文书可以对被征收人强制，对实际居住人强制却没有任何法律依据。
也就是说，房屋征收和补偿的过程都没有承租人参与，补偿合同没有经过承租人等利害关系人的确认或协商，到最后要进行拆迁了，却要求承租人执行除了侵犯自己权益之外和自己“没有关系”的搬迁行为，那么应当考虑此时承租人还有一条不得已的救济途径，即拒绝搬出、要求平等协商，争取自己应得的补偿。
    “但其中细节问题，当事人还是应该具体向专业拆迁律师咨询，不可擅用，避免维权不成反而遭受更多人身、财产损失甚至违法触刑的可能。”赵健律师说。