沈抚新城632户居民有房无证校企纠纷致开发商3亿资产冻结东部法制网

2005年4月，辽宁中部城市群合作协议在沈阳签订，已标志着辽宁中部城市群经济一体化建设启动，沈阳、抚顺以“全国距离最近的两个特大型城市”的优势，被选定为第一梯队，沈抚新城顺势而生。

沈抚新城与其他新城不同，它并不是两个城市在自身的行政界限范围内的新城合作，而是在边界处建立了一个新城，新城的区位决定了其行政区域与政策性很难达到统一。这也决定了它建立合理的管理模式较之其他行政归属分明的新城有着更大的难度。

层层拨茧抽丝下，一场疑似精心炮制的骗局逐步浮出水面。这场骗局最终导致的结果便是博圣地产资金链断裂，无力开发，对购房居民来说，632户居民虽然已经交纳购房款，但至今3年多的时间仍未取得房产证，房屋还在冻结中。

09年到10年时房地产形式较好，同时也抱着建设家乡的心态，奚立维在熟人的介绍下投资沈抚新区地产行业，这也是奚立维第一次试水地产行业，但噩梦随之而来。

2011年1月26日，奚立维通过时任抚顺李石经济开发区管委会副主任孙雅新（原苏宏章任抚顺市委副书记的秘书， 2016年4月苏宏章任职辽宁政法委书记期间被免去其领导职务）结识沈阳工学院（现沈阳工学院）投资人王兆宝。

据奚立维回忆，“在2011年1月26日，与王兆宝单独谈判时，王兆宝告诉我，学校北面土地为学校所有，并向我出具学校与开发区的项目合同书来证明土体所有权为学校所有。因王兆宝资金有限无力开发，希望我能一起合作开发，120亩土地价格70万元每亩，只需要投入2000万元启动资金足够，五证手续全部由校方负责办理，并称地下有砂矿，蕴藏价值即高达2000万，建设过程中，只要将沙子卖掉实际上等于不需要资金投入。”

当时奚立维并没有公司主体，因此需要先注册地产公司，抚顺博圣房地产开发有限公司应运而生。“当时与王兆宝谈判后第三天，我就作出决定投资这块土地。”2011年1月29日，奚立维与王兆宝达成初步合作开发协议。

博圣地产营业执照1月31日下发，此后不足半个月的时间，2011年2月11日奚立维火速与王兆宝签订第一份合作协议，在此过程中也没有经过任何市场调研。

奚立维称，“一方面，基于对孙雅新为代表的政府背景的信任，另一方面王兆宝当时也向我出具其与政府的项目合同书，此外，因为在2011年2月18日之前，就要将2000万元保证金交给政府，才能摘牌获得土地使用权，时间比较紧急。”

既然是学校的土地，为何不跟学校签定土地转让合同？反而要向政府交纳2000万元的保证金？值得注意的是，奚立维与王兆宝合作开发协议中所述地块，与奚立维在政府摘牌土地均是同一宗地块，即李石河东2号地块。

奚立维表示，按照当时王兆宝的口头承诺，交纳2000万保证金后，就可以开发土地。但实际情况是，在2月18日之前，如果博圣不缴纳剩余6450万元土地出让金，政府不允许开工建设，并且王兆宝此前承诺负责办理的“五证”一个没有，难以施工。

不得已的情况下，奚立维通过借高利贷拆借资金3400万元，由于要偿还高利贷，奚立维将旗下估值1亿元的抚顺阳光家具城股权低价转让7000余万元，并将剩余资金用于工程建设资金。

2011年2月18日，奚立维通过公开摘牌的方式，竞得李石河东2号地块（即编号2010-19-04＃地块）的国有建设用地土地使用权，并与抚顺市国土资源局签订“国有建设用地使用权出让合同”。

同时，奚立维实际控制的博圣地产向王兆宝分期通过银行转账1000万元，其中900万元转入沈阳工学院对公账户，100万元转入个人账户，王兆宝实际控制的沈阳工学院也因此出具暂借款收据。

第一份《合作协议》中约定：沈阳工学院全权委托博圣公司开发建设位于抚顺经济开发区的李石河东2#地块的商住开发。此开发项目以住宅为主，并解决沈阳工学院教师住房紧缺问题。剩余部分可以商业形式对外销售。因此，博圣公司须给予买房教师以优先购买及优惠价格的权利。项目开发建设周期为2011年5月-2014年5月。商品房的出售由博圣公司负责。沈阳工学院负责协调开发区办理相关前期手续。沈阳工学院承诺该小区住户子女可优先就读于东北育才抚顺学校。沈阳工学院出具授权委托书一份。双方如有违约，违约方需赔偿另一方总投资的10%。

第二份《合作协议》中约定：沈阳工学院同意博圣公司开发沈阳工学院教师住宅区（位于沈阳工学院北侧，土地净面积120.1亩，李石河东2号地块）。博圣公司全资独立开发，在开发过程中沈阳工学院不得干预。沈阳工学院负责协调该项目摘牌前进行方案申报及开工事宜并承诺在本项目购房的业主子女可降l0-15分入读育才学校及幼儿园（抚顺校区）。博圣公司保证给沈阳工学院该项目税后收益：1）合同签订后付沈阳工学院现金壹仟万元整。2）给沈阳工学院该项目开发的11900平米面积的住宅（沈阳工学院指定该住宅位于北靠浑河，西临沈阳理工大学应用技术学院），房产部分由博圣公司统一销售及办理房产手续。沈阳工学院给博圣公司该项目开发授权委托书一份。双方如一方违约即该项目总投资的10%。

几番波折后，博圣地产终于顺利开发建设。直到2013年末，由于受到宏观调控政策影响，房地产市场下滑，奚立维开发建设的御府龙湾项目亦受到波及，房产销售遇阻。

《抚顺经济开发区同日挂牌出让土地公告及成交价格表（2011年2月18日）》表明：抚顺经济开发区同一日期挂牌出让的16块土地的挂牌起始价、成交价及对应加价幅度中，涉案土地均价为同一时期16块地块中最高价，而16块土地中最便宜地价为220017元/亩。仅次于涉案土地的第二高价格也仅为650011元/亩，也比涉案土地价格便宜很多。

随后，抚顺市中级人民法院则根据原告（即王兆宝）的保全请求，对小区的全部土地进行了冻结。根据该地块及御府龙湾已开发楼盘的现有估值测算，冻结资产共计接近3亿元。

这场官司直接导致的结果是，博圣地产融资渠道受阻，后续开发资金难以为继，最终导致博圣地产资金链断裂，后续项目规划无力开发，濒临破产。

值得一提的是，在博圣地产开发的御府龙湾项目已经售出732户，拿到房产证的户主仅有100户，剩余632户居民虽然已经备案登记交纳房款，但由于博圣地产资产冻结至今无法办理房产证。

日前，中国政法大学教授、博士生导师，中国商法学研究会会长赵旭东、中国政法大学教授、博士生导师，中国民事诉讼法学研究会副会长兼秘书长宋朝武、中国政法大学教授、博士生导师，中国刑法学研究会原副会长阮齐林对抚顺博圣地产与沈阳工学院合作开发房地产合同纠纷案展开论证研讨会。专家论证意见如下：

（一）抚顺经济开发区管委会在土地招投标的过程中行为合法，没有证据证明在土地招投标中将对沈阳工学院的相关优惠政策直接给予博圣公司。

抚顺经济开发区管委会在土地招投标的过程中没有直接预先设置之前对沈阳工学院承诺的相关优惠政策，也未直接给予博圣公司相关优惠政策。整个土地招投标过程不存在恶意串通或暗箱操作，所有环节都均为公开。土地挂牌公告是在中国土地市场网等政府公开网站公开公告，全国任何有意向竞买人均可参加竞买，抚顺经济开发区管委会无法控制竞拍人，更无法控制拍卖价款。

博圣公司通过摘牌获得涉案土地的价格是700055元/亩，该价款根本谈不上优惠：1、抚顺中院一审卷（2015年度抚中民初字第00005号）正卷（2-1）第49页记载了2015年5月4日上午抚顺中院潘力法官对开发区土地局石胜鹏局长的调查笔录，该笔录证实当时土地市场价50-60万/亩。

2、《抚顺经济开发区同日挂牌出让土地公告及成交价格表（2011年2月18日）》表明：抚顺经济开发区同一日期挂牌出让的16块土地的挂牌起始价、成交价及对应加价幅度中，涉案土地均价为同一时期16块地块中最高价，而16块土地中最便宜地价为220017元/亩。仅次于涉案土地的第二高价格也仅为650011元/亩，也比涉案土地价格便宜很多。

（三）学院并非土地招投标的参与主体，对涉案土地不享有任何权利。同时其虽与博圣公司订有协议，但在合作中未履行义务，为此不应享有任何权利，不能依据协议要求博圣公司支付5千万元补偿。博圣公司有权要求沈阳工学院返还1千万元价款。

博圣公司与沈阳工学院在2011年2月11日签订的《合作协议》（之二）中明确约定“博圣公司全资独立开发，在开发过程中沈阳工学院不得干预，沈阳工学院必须遵守国家有关法律法规。”抚顺经济开发区李石河东2#地块80546平方米国有建设用地使用权系博圣公司通过公开投标合法取得，与沈阳工学院没有关联，沈阳工学院与涉案土地出让的竞标、中标及中标价格不存在直接关联关系，为此其对涉案土地不享有任何权利，并无权对实际中标人博圣公司主张任何的权利。

同时，沈阳工学院也未按照双方签订的协议履行相关的义务，实质上双方的协议与博圣公司通过摘牌取得土地使用权不具有关联性，为此沈阳工学院不能依据协议要求博圣公司支付5千万元补偿，相反沈阳工学院还应当向博圣公司返还1千万元前期支付价款。

与会专家一致认为，根据本案相关材料反映的事实，依照现行法律、法规和司法解释的规定，可以明确得出下列结论：虽抚顺经济开发区管委会与沈阳工学院之间就土地出让订有协议并约定相关优惠政策，但该优惠政策并未实际出现在抚顺经济开发区管委会的实际招标文件中。博圣公司中标系公平、公开、公正的合法行为，所获土地价格完全就是普通市场实际价格，没有享受到任何形式的优惠。

鉴于沈阳工学院并非招投标的参与主体，为此对涉案土地不享有任何权利，其虽与博圣公司订有协议，但在合作中未履行义务，为此不应享有任何权利，不能依据协议要求博圣公司支付5千万元补偿，且沈阳工学院应当返还博圣公司1千万元价款。